新规定！一场巨变开始了EVO真人平台住建部最
近两年上市的项目○▼，也普遍主动提高层高●☆。比如上海大部分新建商品住宅层高已达到2◆-▷.9米及以上▷☆◁，豪宅就更高了▽=○▽，普遍可达到3米以上●○△◆。
江西《商品住宅品质提升设计指引（试行）》提到★•，鼓励增加户内储藏空间◇■●、多功能弹性空间▽▪=△▷…，以满足家庭不同生活阶段的需求变化▲=△，这也体现了对户型可变空间的引导◁•◆。
如江苏去年出台的《改善型住宅设计与建造导则》中提到○●：■…□■“改善型住宅宜采用装配化装修-▷…□■，宜采用轻质隔墙或装配化隔墙实现空间灵活可变布局▽■◇○◆△。▽■▼•▲”★•■。
这也是为什么☆▽★●▼，提高层高会被列入▷▲■=“好房子◇□▷■”的建设指南里面▷◁。VR沉浸式看房☆★▼▷，打动客户加速成交□★◇▪▲，点击了解
这是当地立体花园住宅首个试点项目◁-=，按照规定=★，项目的阳台占比上限最高客达30%=▼▪▲▽，空中花园上限为套内建面的40%•☆★。
这个概念▽■◇▪…，自2023年6月首次由住建部提出○△•○•△，随后○▪▽•▼，住建部就联合多部门修订了一版《住宅项目规范》○◇…。这两年=◇○◁★▪，各地也纷纷修订的住宅相关标准▼▷，对住宅设计提出了新的要求▷=。在新规指导下△☆□▼•，新建项目呈现出了一系列明显变化•◁-◇。这两年住宅迭代速度之快□…、幅度之大▽◇○☆▽，正是各项设计规范更新带来的结果☆▪•◁▷。
例如•□◇，上海▼☆○○▽◆、广州明确封闭式阳台全计面积◆△-□，开放式阳台半计●▼，变相扩大套内实用空间•◇▲◁▪…。
此外□▼▪-▼○，各地新规里面▼…••=，还强调了住宅★◆“适老适幼●●▷•□”设计△▼◆，比如考虑到老年人的行动不便-▪•，加大住宅公用外门▪★•◆◆、户门▼-●=-■、厨房门▷▪☆、卫生间门□△、阳台门等门洞尺寸-▽▽=◇，既满足防火安全疏散要求▽▼•○▲○，又保障轮椅通行需要•★■•，等等▪△•。
其中提到=▷▼△□○，◇•●□☆“采用模块化设计以适应家庭结构变化▷□▪▪◆□”★▼•，这其实就是通常所说的可变户型的概念○☆。
今年两会期间○△，住建部部长倪在记者会上▽▪▽，特别提出住建部正组织编制《好房子建设指南》☆=••，并修订《住宅项目规范》•★▽▷◇，其中住宅层高将从现行标准提升至不低于3米■◁-。
例如常州市去年试点开展立体生态住宅建设○•=●◇，鼓励房企通过打造平台立体绿化◆▽△◁□，实现城市建筑与生态景观相生共融▽=•，提升住区品质▼◇。
而近期政策有所收紧▼△，执行的是2023年8月出台的新规-▼，即阳台的上限为20%●▪，飘窗宽度上限为80%●•☆△新规定！一场巨变开始了。不过即便如此☆-•••，执行下来得房率也能轻松做到100%◆•△。戳此了解△▪-●，VR沉浸式看房
西安去年12月发布的《住宅品质提升设计指引（征求意见稿）》提出◇▲★▪，各类户型中▼△■…，除厨房=▽◁◁☆…、卫生间外的其他空间宜具备可变条件○■。为符合百年住宅建筑标准△▷•，在套内设计时要求明确住宅内允许调整的填充墙（轻质隔墙）▷▪▲▲、允许调整的方式（如移动或拆除）和调整后的平面空间形式等具体内容▪▽-□…▼。
不难发现▽■▷▲▷□，住宅套型面积的底线提高★=•，是适应当前改善主导的住宅消费趋势▲-▽◆▼。去年■▼，上海=○★▼、深圳取消7090户型配比限制●◆□…，宣布一线城市也全面走向■◆☆…▼“大户型化•●◆••▽”••。各地土拍上-▷☆■★•，低密▲▲…●、限高地块也成为主流EVO真人平台-▪☆。
过去▲-，高层住宅的得房率一般只有70%几●=，超过80%就算是非常高了●=□■。而这两年◆•◇☆…▼，市面上高得房率的项目越来越多★△，很多项目得房率达到80%以上■▲◇▷•，部分项目更是冲到100%以上▽▪•▽◇EVO真人平台住建部最，例如去年广州就接连出现几个得房率在120%以上的项目△▪●◆-。
住建部也明确表示△-▼○◁-，正在组织编制□▽◆◇“好房子◁◁=”建设指南★●○□▲，并修订《住宅项目规范》□▽◇★◇。这意味着■□◆▼=，今年住宅的设计规范□▪△▪△■，将会迎来一次大调整◁◇-•。
例如深圳2024 版《深圳市建筑设计规则》将避难层★◆•、机房等公共空间列为 ▽★▲“不计容面积▽■☆□”△◁▽•，减少住宅公摊面积◇=△△○；南京的住宅新规也提出=□▪，住宅建筑突出屋面的设备用房◁◇★◆、楼电梯间▪▼▼，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率○□★●●。戳此了解•▽，VR沉浸式看房
在过去EVO真人平台△○△▼，智能化常常是作为住宅的一个加分项○▲…•，而现在最新出台的住宅标准中△▼△◇，都提高了对住宅智能化设备的要求▼◇=□…。
今年两会上•△▪…□，…○□•◁“好房子◁■□”首次写进政府工作报告★▲★○▷●，成为今年房地产最重要的一项任务•▪◁▽。
江苏去年发布的《改善型住宅评价细则》要求▪=◁○▪★，当套内建筑面积大于120㎡时○▼◆，宜增设家政间○★☆▲、独立储藏间●▽○、健身空间等=▽★；另外◇▪，规定厨房的使用面积不宜小于6……★□■.0㎡◁▼•▽•=，并且鼓励电器化厨房配置▷▽▼○•▼；应设置独立入户玄关=◇☆▪，其使用面积不应小于3□▷△.0㎡ (不含玄关柜)-▷△…▷▼，并为安全监控等预留点位▽▽▲▽▼。独立入户玄关的通行净宽不应小于1○…●=▪▪.2m▽▼…▲★▷，进深不宜小于1▽△☆○▲.5m△▷。入户门门洞高度不应小于2•▲.3m◁△◁★， 宽度不应小于1◇•-=.2m☆□…，并应采用子母门……
今年随着各地新规的陆续出台☆▪◇●△○，户型的•▽“平权化=-”将得到更大范围的落地☆-▽。降低空置损失●▪，资产应租尽租★▪▽=--，戳此了解
比如下面这个项目-●•••，号称得房率120%■•，其核心秘诀就是做大面积飘窗★▷○：主卧△•▼、次卧△=••◆、客厅★•●◆▲△、甚至连卫生间都做大飘窗▷★▼。后续飘窗转化为实用面积□□★●。因此★•▪◁-■，76㎡能实现三房两卫•□◆▽△▷，88㎡能实现四房两卫……
针对温度--▲○、湿度•◆★☆、阳光▪•■▪★○、空气□•△•、水△★…★▪、噪音等设置的恒温■…△★★、恒湿▪□▪、恒氧=▪、恒智▼▪▽、恒洁○▼□○◁-、恒净系统▽▲▷•■•。
今年2月份…●▲○，北京市规自委印发《北京市平原多点地区=■▽■“好房子▽■☆★”规划管理相关技术要点（试行）》-▼▷△，成为全国首个市级的•□-◇□■“好房子◁△=★•▽”设计标准▲▪=□□。
比如绿城的◆◁▲•▷“生命宅★◇”▽•★•▽，就赋予了空间50%灵活度□=□○▷-，通过布局调整■●●▪◁•，可轻松实现LDKB一体化▲●◁、双子房○▽▼◆、双钥匙等个性化空间结构•◇◁◁，满足业主从三口之家到长者独居的全生命周期需求•=•▼☆●。
可变户型不算一个新概念▪…，却也是一个不曾过时的概念★▲。随着我国家庭结构的变化▷•◆☆◇，以及人们对于居住体验的要求提高○★，可变户型在当前乃至未来都属于一种刚性需求•◁◆□▪。
也有的是采用的是转角阳台错位的设计▼▪，比如下面这个项目☆☆○。这种设计赋予了户型更多组合方式☆☆。
而对于居住者而言◇■…●☆，层高变高了▽•◁●◆▪，不仅有利于改善居住体验EVO真人平台●▪▼○，也为装修提供了更多可能性▽☆•◁△☆.不仅有利于扩大窗户面积▲•…◁☆，提高采光通风效果★★△▼；也便于楼板加隔声板△○，缓解隔音问题◁◆▼★●；在装修阶段=▽◇•，为中央空调▪▪…◁、管道式新风•▪■●、地暖等的安装提供更大空间▪▲△●。
以广州为例…•，广州这两年新盘得房率出了名的高▪●▷▽=，但凡没个100%得房率都不好意思出来说话■◇▪■。
虽然各地都在鼓励建设项目立体绿化体系■□，房企对此也热情很高-◇○，但是也仅有部分省市开展了四代住宅试点•▽▪。今年●★▷■▼▽，随着中央关于高品质住宅相关规范的制定△▷，以及试点省市的经验推广☆=▽•△，四代住宅有望在全国更大范围内落地○●•。
比如深圳要求▲=， 2025 年新立项（核准备案）住宅项目应配置楼宇对讲=★…、入侵报警等基本智能产品•◆☆○，预留居家异常行为监控●…◁…、紧急呼叫△•☆★◆-、健康管理等适老化智能产品的设置条件☆★▽◁•。天津去年实施的《住宅设计标准》增设了 ▽●-▽…◆“智能化•★□” 章节◁▪，新增智能家居系统要求○◁□◆▼，丰富住宅智能化设置内容□△▽△▷，等等▷□-。
已落地的四代住宅之间也呈现出一些差异◆▷○□☆，例如为了解决上下层的隐私问题★◇…☆，通常会将露台错层布置◆▲▽▷，其中○●，有的采用的是水平向错位设计★…□★，例如以下这个项目■▪●•■，空中花园的奇偶层分别分布在南北向EVO真人平台-••▽•▲。
鼓励减少公摊-☆◆，提高得房率=★▪，在各地这两年出台的新规里面已成一种普遍现象◆○，这是适应购房新趋势▽☆▽…▷，提高居住体验感的一种举措△■•○□。
例如下面这个户型▪○，承重墙都尽可能边缘化□▽▪，室内几乎没有承重墙■•。LDKB一体化的巨型方厅☆☆•●•，客户可以根据自己的需求△▼=●，任意改造□◁●▽▽。
另外=•◇●▼，各功能空间的面积下限也纷纷提高▷▼◆■☆•。例如江西去年出台的《商品住宅品质提升设计指引（试行）》指出▲◁=▷▼，厨房使用面积不宜小于5▽•▽◆▼.0㎡△○▽•▷•，操作台总长度不宜小于3▪●.0m☆★，台前操作空间深度不宜小于1…▷△▲▷.0m◆★★=□▽。
而以往的户型中△•，功能空间面积不均衡的现象非常普遍…■•●☆•。以笔者所在的深圳为例=△☆◁，常常能见到那种主次卧面积悬殊的户型△▪△▲-，还有建面100多㎡•○★◁▲★，卫生间却只有3㎡的户型☆•◁。
阳台占比高达25%▪▲=◁▷▽，还额外赠送套内建面40%的空中花园▼▲◆•★。以建面约110㎡户型为例☆…★▷◇●，拓展的空中花园挑高约6米▪●△，面积达33㎡=▷□•。按照新规◇•★=，阳台只计算一半容积率●-▷▲-，露台则不计容积率▼□△•◁▲。
四代住宅目前还没有建立全国性的规范…•，只有试点省市如浙江省◁…▪●，湖南省●■▷◇▼…，河北省▼=•，四川省•▪，陕西省-□◆•，河南省等地主管部门提出了一些管理办法○•▼。各地的规范也有所不同◆…◆☆。比如覆土厚度•…★◁▪=，有的要求不小于0■▽●△.5m□☆，有的要求不小于0■▪▼▪■.6m=▲◆•▽。除此之外★•★◇，还涉及到了外挑尺寸★-●、开敞面…◆★★、给排水以及防水等方面的要求△◁。
举例来说●○●▽，天津普通套型最小使用面积由 32㎡提高到 36㎡…◆◁●■-，最小套型使用面积由 23㎡提高到 30㎡▷•▪◁☆。
近年来四代住宅在多地兴起▷△，其最大亮点便是在建筑间构建垂直绿化体系▲▼。这与各地所倡导的•••☆▲▽“生态住宅•▽○•”正是一致的•☆●=▪。
而这两年○◁…▲□•，这种情况有所改善◁▽□，越来越多的项目重视空间平权▽▷•，强调户型结构的均衡化=◆△▪▷□：
首先■◁◇，这许多地区出台的新规▼…■☆，都对住宅层高做了限制□○★▼◁-，比如很多地方限高50米○☆△，层高提高以后★■，相应的层数会减少•=◇■。
例如下面这个130㎡的户型◁○☆★，做了双套房设计=□◇◇•，且主次卧双朝南○•=▲△，拥有同等的采光通风效果▽☆=。
来实现利润最大化☆▼□•▪，催生了▪▼•△“主卧豪宅化○□、次卧鸽子笼◇△■◆◁○”的奇怪结构□=△△•。
过去很多项目会通过压缩局部空间（如次卧面积）•★，
在-△◁◇△▪“离家模式★○▷▷■…”下□★○，全屋灯光自动关闭△……◆、智能窗帘自动闭合--……△；红外探测器自动开启☆▷▼◁，发现入侵迹象即刻报警◆○；扫地机器人自动开始作业▼◁◇○▲，等等□=。有的项目引入了毫米波雷达技术◆-☆■=▲，可监测室内光照◆…▲◆•□、睡眠作息▪▪▽●…、室内活动等多重数据•★□，为居住者提供健康方面的建议▪☆▲★▼。
阳台半计容■■○…◆、飘窗和露台花池等不计容■△，有的还默许将部分赠送面积改造成户内空间◁●。
比如天津的新版《住宅设计标准》中•△◁★，将原标准▽▽=△“住宅层高宜为2▪▽△.8米•☆■▼”调整为▲△▽◇▷○“住宅层高不应低于3=…◇.0米■▽◇•□◆”•☆★=。江苏的《改善型住宅设计与建造导则》提出▼◁，改善型住宅层高不应小于3■☆.1米▪△☆-；设有地暖▼◆、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅■▲▷•，层高不应小于3•=▲★◇-.15米☆▲▲▽▼EVO视讯无线音响！。
